불장입니다. 서울 아파트 경매장이 무섭게 뜨거워지고 있습니다.
지난달 30일 서울남부지방법원 경매 법정. 구로구 한신1차 아파트(전용 44.8㎡) 입찰에 30대 6명이 나섰어요. 최저가 3억5840만원에 시작한 이 아파트는 결국 4억2811만원에 낙찰됐습니다.
더 놀라운 건 영등포구 신길우성 75㎡. 감정가 8억5500만원인데, 무려 9억6299만원에 낙찰됐어요. 감정가보다 13%나 비싼 가격에 26명이나 경쟁한 거죠.
하지만 이건 시작에 불과했습니다. 10·15 부동산 대책 이후 경매시장은 말 그대로 '폭발'했거든요.
목차
📖 잠깐! 경매 용어부터 알고 가세요
💡 낙찰가율이란?
법원이 정한 감정가(기준 가격) 대비 실제 낙찰된 가격의 비율이에요. 예를 들어 감정가 10억원인 아파트가 10억2000만원에 낙찰되면 낙찰가율은 102%예요. 100%가 넘는다는 건 감정가보다 비싸게 낙찰됐다는 뜻이죠. 경쟁이 치열할수록 낙찰가율이 높아져요.
💡 토지거래허가구역(토허구역)이란?
집값이 급등하거나 투기 우려가 있는 지역에서, 집을 사려면 관청(구청)의 허가를 받아야 하는 제도예요. 2년 실거주 의무도 부과되고 전세 낀 갭투자도 못 해요. 하지만 경매로 낙찰받으면 이런 규제를 안 받아요! 이게 지금 경매가 뜨거운 핵심 이유예요.
💡 갭투자란?
전세를 끼고 집을 사는 투자 방법이에요. 예를 들어 10억원짜리 집을 살 때 전세 6억원을 끼고 나머지 4억원만 내는 거죠. 적은 자본으로 집을 살 수 있지만, 토지거래허가구역에서는 원칙적으로 금지돼요. 단, 경매는 예외예요.
충격적인 낙찰가율, 3년 4개월 만에 100% 돌파
충격이었어요.
지난 10월 서울 아파트 경매의 평균 낙찰가율이 102.3%를 기록했거든요. 감정가보다 평균 2.3% 비싸게 낙찰됐다는 뜻이에요.
서울 아파트 낙찰가율이 100%를 넘어선 건 2022년 6월(110.0%) 이후 3년 4개월 만에 처음이에요. 그때가 부동산 과열기 정점이었던 걸 생각하면, 지금 상황이 얼마나 뜨거운지 감이 오시죠?
저도 처음엔 믿기지 않았어요. "경매가 이렇게까지 과열될 수 있나?" 싶었거든요.
도대체 무슨 일이 일어난 거죠?
사실 이유는 단순해요. 10·15 부동산 대책 때문이에요.
정부가 10월 15일에 발표한 이 대책으로 서울 전역이 '3중 규제'로 묶였거든요. 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 이 세 가지를 다 적용받게 된 거예요.
강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구는 원래 토지거래허가구역이었어요. 근데 10월 20일부터 나머지 서울 21개 자치구까지 모두 토허구역으로 묶인 거죠.
그럼 이제 서울에서 집을 사려면 구청 허가를 받아야 하고, 2년 실거주 의무가 생기고, 전세 낀 갭투자도 못 하게 된 거예요.
| 구분 | 일반 매매 | 경매 낙찰 |
|---|---|---|
| 거래 허가 | 필요 ✗ | 불필요 ✓ |
| 실거주 의무 | 2년 의무 ✗ | 의무 없음 ✓ |
| 전세 갭투자 | 불가능 ✗ | 가능 (주담대만 안 받으면) ✓ |
| 대출 제한 | LTV 40%, 한도 제한 | 주담대 받으면 동일, 안 받으면 자유 |
보이시죠? 경매로 낙찰받으면 토허구역 규제를 거의 다 피할 수 있어요. 이게 핵심이에요.
물론 제 개인적인 분석이고, 각자 상황에 따라 판단은 다를 수 있어요. 하지만 시장이 이렇게 반응하고 있다는 건 분명한 사실이에요.
한강벨트는 완전 미친 수준입니다
진짜 놀라운 건 한강 주변 지역이에요. 광진구, 성동구 같은 곳은 낙찰가율이 130%를 넘었거든요.
깜짝 놀랐습니다.
-
광진구 광장동 청구아파트 60㎡: 감정가 10억1000만원 → 14억1123만원 낙찰 (낙찰가율 139.73%)
→ 27명이 경쟁, 감정가보다 4억원 비싸게! -
광진구 자양동 현대6차 60㎡: 감정가 9억6000만원 → 12억5897만원 낙찰 (130.8%)
→ 19명 응찰 -
성동구 금호동 한신휴플러스 60㎡: 감정가 9억2700만원 → 12억1300만원 낙찰 (130.85%)
→ 39명이나 몰렸어요!
있잖아요, 10월 낙찰가율 상위 10위 아파트 중 6건이 토허구역 확대 시행(10월 20일) 이후에 낙찰된 거예요. 규제가 강화되자마자 경매로 몰린 거죠.
송파구 포레나송파 67㎡ 경매에는 무려 59명이 응찰했어요. 최종 낙찰가는 14억1880만원. 감정가보다 5억원 비싼 가격이었어요.
💬 경매 전문가 분석: 부동산 경매 업계 관계자들에 따르면, 최근 경매장에 적게는 10억원, 많게는 30억원 가까운 현금을 가진 투자자들이 크게 늘어났다고 해요. 대출 규제가 강화되면서 현금 보유자 중심으로 경매 시장이 재편되고 있다는 분석이에요.
경기도 12개 지역도 들썩입니다
서울만 뜨거운 게 아니에요. 경기도 12개 지역도 함께 3중 규제로 묶였거든요.
과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시. 이 12곳이에요.
| 지역 | 10월 낙찰가율 | 특징 |
|---|---|---|
| 성남시 분당구 | 105.6% | 재건축 호재로 12개 지역 중 1위 |
| 하남시 | 102.9% | 강남 접근성 양호 |
| 안양시 동안구 | 102.3% | 평촌 재건축 기대감 |
| 경기 12개 지역 평균 | 97.9% | 9월(94.4%) 대비 3.5%p 상승 |
| 경기도 전체 평균 | 87.3% | 12개 지역보다 10%p 낮음 |
분당 봇들마을 84.7㎡는 첫 경매에 9명이 몰려 18억5999만원에 낙찰됐어요. 감정가 15억8000만원보다 3억원 가까이 비싼 가격이었죠.
재건축 호재가 있는 지역들이 특히 강세를 보이고 있어요. 물론 개인마다 상황이 다르니 참고만 하시고, 투자 결정은 신중하게 하셔야 해요.
왜 다들 경매로 몰릴까요?
솔직히 말씀드리면, 이유는 크게 세 가지예요.
이유 1️⃣ 규제 회피
토허구역에서도 경매는 거래 허가 필요 없고, 2년 실거주 의무도 없어요. 주담대만 안 받으면 바로 전세도 놓을 수 있죠.
이유 2️⃣ 감정가 vs 시세 차이
최근 집값이 많이 올랐는데, 경매 감정가는 과거 기준이라 현재 시세보다 낮은 경우가 많아요. 그래서 감정가보다 비싸게 낙찰돼도 실제로는 '싸게' 산 거라고 생각하는 거죠.
이유 3️⃣ 현금 부자들의 대체 투자
대출이 막히니까 현금 많은 사람들이 경매로 몰리고 있어요. 지방 현금 부자들이 서울 아파트 경매에 뛰어드는 경우도 많대요.
사실 이런 현상을 보면서 복잡한 마음이 들어요. 정부는 규제로 집값을 잡으려 했는데, 오히려 현금 부자들에게 유리한 시장이 된 것 같거든요.
물론 제 개인적인 생각이고, 정책의 효과는 좀 더 지켜봐야 할 것 같아요.
앞으로는 어떻게 될까요?
전문가들 의견은 조금씩 다른데요, 크게 두 가지 시각이 있어요.
📈 낙관론: "당분간 경매 강세 지속"
토허구역 내 저평가 단지를 중심으로 투자 수요가 계속 몰릴 거라는 전망이에요. 특히 현금 여력이 있는 투자자들에게는 규제가 덜한 경매가 매력적인 대안이 될 수 있대요.
📉 신중론: "과열 진정될 가능성"
앞으로 매매가가 하락하면 경매 시장도 영향을 받을 수밖에 없어요. 무리한 고가 낙찰은 위험할 수 있다는 경고예요.
⚠️ 전문가 경고: 경매 업계 관계자들은 향후 매매가 하락 시 경매 시장에도 영향을 줄 수 있다며, 무리한 고가 낙찰에 주의가 필요하다고 조언하고 있어요.
실제로 5대 시중은행 전세자금대출 잔액이 10월 말 기준으로 전월 대비 5385억원 급감했어요. 지난해 4월 이후 1년 6개월 만에 가장 큰 폭이래요.
주담대 증가 폭도 1조2683억원으로 지난해 10월 이후 1년 만에 가장 작았고요. 대출 규제가 실제로 작동하고 있다는 신호일 수 있어요.
자주 묻는 질문
네, 맞아요. 토지거래허가구역에서도 경매 낙찰은 거래 허가 대상이 아니고, 실거주 의무도 부과되지 않아요. 주택담보대출만 받지 않으면 바로 전세도 놓을 수 있어요. 단, 이 부분은 법률적으로 복잡할 수 있으니 정확한 건 변호사나 법무사와 상담하시는 걸 추천드려요.
저도 고민이 많이 되는 부분이에요. 낙찰가율이 100%를 넘었다는 건 경쟁이 치열하다는 뜻이고, 자칫하면 시세보다 비싸게 살 수도 있어요. 게다가 전문가들도 "무리한 고가 낙찰은 주의하라"고 경고하고 있고요. 제 생각엔 경매 경험이 없다면 전문가와 상담 후 신중하게 접근하는 게 좋을 것 같아요.
주담대를 받지 않는다면 낙찰가 전액을 현금으로 준비해야 해요. 예를 들어 10억원에 낙찰되면 10억원 전부 현금이 필요한 거죠. 주담대를 받으면 LTV 40%까지 가능하지만, 그럼 실거주 의무가 생기고 규제를 받게 돼요. 그래서 많은 사람들이 아예 현금으로 낙찰받는 거예요.
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