충격입니다. 10월 15일 정부가 초강수를 뒀습니다.
서울 전역과 경기 12개 지역이 한꺼번에 토지거래허가구역으로 지정됐어요. 사실상 현금 없으면 집 사기 어려워진 겁니다. 최근 SNS, 부동산 카페에서는 "이제 어떡하지?", "계약하려던 거 취소해야 하나?" 이런 고민들이 넘쳐나고 있습니다.
많은 분들이 규제 완화를 기대했는데, 정부는 오히려 규제를 3중으로 강화했어요. 대출도 줄고, 세금도 오르고, 실거주 의무까지 생겼습니다. 저희 부부도 10월 중순 계약 예정이었는데 완전히 계획을 바꿔야 했어요.
목차
1015 정책, 완화 아닌 강화였다
많은 분들이 오해하셨을 거예요. 저도 처음엔 "드디어 규제 풀리나?" 했거든요. 그런데 10월 15일 발표된 정책은 정반대였습니다.
규제 완화가 아니라 역대급 규제 강화였어요.
서울 전역이 한꺼번에 토지거래허가구역으로 지정됐습니다. 이게 얼마나 강력한 규제냐면, 집을 사려면 구청장 허가를 받아야 하고, 허가받으면 2년간 실거주 의무가 생겨요. 전세 놓는 것도 불가능하죠.
경기도도 분당, 판교, 광명, 과천 등 12개 지역이 똑같이 묶였어요. 사실상 수도권 인기 지역은 다 규제 대상이 된 겁니다.
3중 규제의 충격, 실제로 뭐가 달라졌나
이번 정책을 한마디로 정리하면 "투기 수요 원천 차단"이에요. 정부가 진짜 강하게 나온 겁니다. 핵심 내용만 간단하게 정리해볼게요.
| 규제 항목 | 변경 전 | 1015 정책 후 |
|---|---|---|
| 토지거래허가 | 일부 지역만 | 서울 전역 + 경기 12곳 |
| 15억 초과 주택 대출 | 최대 6억 | 2~4억으로 축소 |
| 비주택(상가 등) LTV | 70% | 40%로 하향 |
| 다주택자 취득세 | 일반세율 | 2주택 8%, 3주택 12% |
| 실거주 의무 | 없음 | 2년간 의무 (토허구역) |
특히 충격적인 건 15억 초과 고가 주택이에요. 기존엔 6억까지 대출 가능했는데 이제는 주택 가격에 따라 2~4억으로 확 줄었습니다. 20억짜리 집 사려면 대출 2억밖에 못 받아요.
그리고 1주택자도 전세대출이 DSR에 포함됩니다. 이게 생각보다 큰 타격이에요.
연소득 5천만 원인 사람이 전세대출 2억 받으면 DSR이 약 15% 올라요. 그러면 주택담보대출 받을 수 있는 금액이 확 줄어드는 거죠.
계약 취소한 우리 부부의 솔직한 이야기
사실 저희는 10월 18일에 분당 아파트 계약 예정이었어요. 6억 5천짜리 매물을 보고 있었는데, 10월 15일 정책 발표를 보고 완전히 멘탈이 나갔습니다.
토지거래허가를 받아야 한다고?
허가 받으려면 구청에 가서 실거주 계획서를 내야 하고, 허가받은 후 2년간은 무조건 실거주해야 해요. 전세도 못 놓고, 팔지도 못하는 거죠. 만약 위반하면 계약 자체가 무효가 됩니다.
"여보, 이거 너무 위험한 거 아냐? 2년 동안 꼼짝없이 거기 살아야 한다고?" - 아내가 정책 뉴스 보고 한 말이에요.
결국 10월 16일 중개사무소에 전화해서 계약 보류한다고 했어요. 매도자도 이해해주시더라고요. 본인도 이 상황에서 어떻게 될지 모르겠다고.
정책 발표 2~3일 전에 계약한 분들은 정말... 타이밍이 안 좋으셨죠. 규제 없을 때 가격에 샀는데 갑자기 규제 지역이 돼버린 거니까요.
누가 손해보고 누가 득 볼까?
이번 정책은 명확해요. 투기 수요를 잡고 실수요자를 보호한다는 거죠. 하지만 현실은 좀 복잡합니다.
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가장 큰 피해자: 대출 의존도 높은 실수요자
아이러니하게도 실수요자가 제일 타격이 커요. 현금 없이 대출로 집 사려던 분들은 사실상 불가능해졌습니다. -
중간 피해자: 갭투자자 & 다주택자
전세 끼고 투자하던 분들은 완전히 막혔어요. 취득세 중과도 부활했고요. -
애매한 위치: 1주택 갈아타기
저희같이 1주택 팔고 새로 사려던 사람들도 부담이 커졌어요. 전세대출까지 DSR에 포함되니까요. -
유일한 수혜자: 현금 부자 & 기존 보유자
현금 많은 분들은 오히려 기회예요. 경쟁자가 줄었으니까요. 그리고 이미 서울에 집 갖고 계신 분들은 희소성이 더 올라갔죠.
솔직히 정부가 보호하려던 서민과 실수요자가 오히려 더 힘들어진 측면이 있어요.
집값 전망, 정말 잡힐까?
제일 궁금한 질문이죠. "이제 집값 떨어지는 거 맞아?" 주변 사람들한테도 제일 많이 받는 질문이에요.
솔직하게 말하면: 단기적으론 거래 절벽, 장기적으론 모릅니다.
정책 발표 후 3일간 실제로 부동산 발품 팔아봤어요. 마포, 강남, 분당 중개사무소 여러 곳 다녀왔는데, 분위기가 완전히 얼어붙었더라고요.
| 지역 | 10.15 이후 분위기 | 중개사 말 |
|---|---|---|
| 서울 강남권 | 관망세 짙음 | "문의는 있는데 계약은 안 돼요" |
| 분당/판교 | 거래 급감 | "약속 취소 전화가 쏟아져요" |
| 서울 한강벨트 | 매물 철회 증가 | "이 가격에 못 팔겠다며 내림" |
| 비규제 지역 | 영향 적음 | "우리는 별 차이 없어요" |
강남 중개사무소 사장님이 하신 말씀이 인상적이었어요. "정부가 거래를 막았지 가격을 내린 건 아니에요. 매도자들은 여전히 버티고 있거든요."
실제로 호가는 거의 안 내렸어요. 대신 거래가 안 되는 거죠. 이게 바로 거래 절벽입니다.
💡 제 개인적 전망: 3~6개월은 거래 절벽 지속될 것 같아요. 집값은 당장 안 떨어지지만, 살 사람이 없으니 매도자들이 서서히 가격 내릴 수밖에 없을 겁니다. 하지만 공급이 없으면 장기적으론 다시 오를 수도 있어요.
실수요자가 지금 해야 할 행동
저희 부부가 실제로 하고 있는 행동이에요. 전문가는 아니지만, 이 상황에서 최선이라고 생각되는 것들입니다.
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토지거래허가구역 밖 찾아보기
서울과 경기 12개 지역은 피하고, 비규제 지역을 알아보고 있어요. 인천, 경기 외곽도 괜찮은 곳 많더라고요. -
최소 6개월은 관망
지금 급하게 계약하면 고점에 잡힐 수 있어요. 시장이 안정될 때까지 기다리는 게 현명할 것 같습니다. -
현금 비중 늘리기
대출 규제가 강화된 만큼 자금 여력을 최대한 확보하고 있어요. 현금이 많을수록 유리한 시장이 됐습니다. -
정책 변화 주시
정부 정책은 언제든 바뀔 수 있어요. 특히 내년 지방선거 전후로 변화 가능성이 있습니다.
가장 중요한 건 조급해하지 않는 거예요. 지금은 기다리는 게 답일 수도 있습니다.
자주 묻는 질문
실거주 목적이면 대부분 허가는 나온대요. 하지만 서류 준비하고 구청 방문해야 하고, 2년간 실거주 의무가 생겨요. 전세 놓거나 팔면 계약 무효입니다.
10월 16일부터 적용이라 14일 계약은 괜찮아요. 하지만 20일 이후 잔금 치르시는 분들은 영향 받을 수 있으니 중개사와 꼭 확인하세요.
생애최초 특례 LTV 70%는 기존 그대로 유지돼요. 새로 완화된 건 아니지만 없어진 것도 아닙니다. 다만 규제지역에서는 다른 제약들이 많아졌어요.
정답은 없어요. 하지만 지금은 거래 절벽 시기라 급할 필요 없어 보여요. 최소 3~6개월은 지켜보면서 시장 반응 보는 게 현명할 것 같습니다. 저희도 그렇게 하고 있어요.
마무리하며
1015 부동산 정책, 많은 분들이 기대했던 것과 정반대였죠. 규제 완화가 아니라 역대급 규제 강화였습니다. 솔직히 저희 부부도 당황했어요.
하지만 조급해하지 않으려고 해요. 어차피 집은 평생 사는 거니까, 몇 개월 기다리는 게 큰 문제는 아니잖아요.
여러분도 너무 급하게 결정하지 마세요. 특히 지금같은 규제 강화 시기엔 더욱 신중해야 해요. 정책은 언제든 바뀔 수 있으니까요.
이 글은 2025년 10월 17일 기준 개인적인 경험과 조사 내용을 바탕으로 작성되었습니다. 부동산 정책은 수시로 변경될 수 있으며, 지역별로 적용이 다를 수 있습니다.
실제 부동산 거래나 투자 결정 시에는 반드시 해당 지역 중개사, 세무사, 금융기관과 상담하시고, 본인의 재정 상황을 충분히 고려한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.
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