"우리 아파트도 토지거래허가제 대상인가요?" 2025년 10월, 서울 전역과 경기 일부 지역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 많은 분들이 궁금해하고 계실 거예요.
처음 토지거래허가제(줄여서 '토허제')라는 말을 들으면 어렵게 느껴지죠. "허가를 받아야 한다고?" "내 집인데 마음대로 못 사고 팔아?" 이런 의문이 드실 수 있어요.
⚠️ 필독: 중요 고지사항
- 정보의 정확성: 본 글은 2025년 11월 기준 공개된 정보를 바탕으로 작성되었습니다. 부동산 관련 법규와 정책은 수시로 변경될 수 있습니다.
- 법률 자문 아님: 본 내용은 일반적인 정보 제공 목적이며, 법률 자문이나 전문적인 상담을 대체할 수 없습니다.
- 개별 확인 필수: 실제 부동산 거래 시에는 반드시 해당 구청, 부동산 전문가, 법무사 등에게 개별적으로 확인하시기 바랍니다.
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1. 토지거래허가제가 뭔가요?
🔍 한 줄 요약
토지거래허가제는 부동산 투기를 막기 위해, 특정 지역에서 집이나 땅을 사고 팔 때 구청장의 허가를 받도록 하는 제도예요.
일상 비유로 이해하기
보통은 집을 사고 팔 때 계약서만 쓰면 되잖아요?
하지만 토지거래허가구역으로 지정된 곳에서는 구청에 가서 "저 이 집 사려고 하는데 허가해주세요"라고 신청해야 해요.
마치 운전면허를 따야 차를 몰 수 있는 것처럼, 토지거래허가구역에서는 '허가증'이 있어야 집을 살 수 있는 거죠.
왜 이런 제도가 생겼을까요?
1970년대 후반, 서울과 수도권의 집값이 너무 빠르게 올랐어요. 실제로 살 사람보다 투기 목적으로 사려는 사람들이 많아지면서 집값이 계속 오르는 문제가 생긴 거죠.
그래서 정부는 1978년 「국토이용관리법」을 개정하여 토지거래허가제를 처음 도입했어요. "진짜 살 사람에게만 집을 팔게 하자"는 취지였죠.
| 어려운 말 | 쉬운 말 | 예시 |
|---|---|---|
| 토지거래허가구역 | 허가 받아야 하는 동네 | 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 전체 등 |
| 실거주 의무 | 진짜 살아야 함 | 최소 2년간 그 집에 살아야 해요 |
| 투기 억제 | 되팔아서 돈 벌기 막기 | 집값 오를 거 같아서 사두는 거 금지 |
2. 2025년에 뭐가 바뀌었나요?
2025년은 토지거래허가제 역사상 가장 변화가 많은 해였어요. 마치 롤러코스터처럼 해제되었다가 다시 생기고, 또 확대되는 일이 벌어졌거든요.
🔹 1단계: 2월 12일 - 일부 해제
서울시는 강남구 삼성·대치·청담동과 송파구 잠실동 일부의 토지거래허가제를 해제했어요. "규제 효과가 줄어들었고, 부동산 시장이 너무 얼어붙었다"는 이유였죠.
🔹 2단계: 3월 19일 - 재지정 (3월 24일부터 적용)
그런데 해제하자마자 문제가 생겼어요. 강남·서초·송파·용산구의 집값이 급등하기 시작한 거예요. 그래서 불과 한 달 만에 다시 토지거래허가제를 지정했어요.
이번엔 강남3구(강남·서초·송파) + 용산구의 모든 아파트가 대상이 되었어요.
🔹 3단계: 10월 15일 발표, 10월 20일 적용 - 대폭 확대
2025년 하반기 들어 집값 상승세가 심해지자, 정부는 10월 15일 강력한 대책(10·15 대책)을 발표했어요. 바로 서울 전역 25개 구 + 경기도 12곳을 토지거래허가구역으로 지정한 거죠.
10월 20일 계약자부터 이 규제가 적용되고 있어요.
10월 20일 이후 계약을 하시는 분들은 반드시 해당 지역이 토지거래허가구역인지 확인해야 합니다. 계약 전에 허가를 받지 않으면 계약이 무효가 될 수 있어요.
3. 어느 지역이 토지거래허가구역인가요?
2025년 11월 현재 기준으로 토지거래허가구역은 다음과 같아요.
🏙️ 서울특별시
서울 전역 25개 구 모두 토지거래허가구역으로 지정되었어요. (10월 20일 계약자부터)
강남구, 서초구, 송파구, 용산구, 강동구, 광진구, 구로구, 노원구, 동대문구, 마포구, 서대문구, 성동구, 성북구, 종로구, 중구, 중랑구, 강북구, 관악구, 금천구, 도봉구, 동작구, 양천구, 영등포구, 은평구, 강서구
🏡 경기도
경기도는 12개 지역이 지정되었어요:
과천시, 광명시, 성남시(분당구·수정구·중원구), 하남시, 수원시(영통구·장안구·팔달구), 용인시 수지구, 안양시 동안구, 의왕시
💡 참고: 정확한 최신 지정 현황은 국토교통부 또는 해당 지자체 홈페이지에서 확인하실 수 있어요.
4. 토지거래허가구역에서 집을 사려면 어떻게 해야 하나요?
토지거래허가구역에서 집을 사는 건 일반 지역과 절차가 달라요. 차근차근 따라하면 어렵지 않으니, 하나씩 알아볼게요.
📋 따라하기 쉬운 5단계
🔹 1단계: 내가 사려는 집이 허가구역인지 확인하기
계약하기 전에 반드시 확인해야 해요. 해당 지역 구청 홈페이지나 '서울시 토지이용규제 정보서비스'에서 확인할 수 있어요. 부동산 중개사무소에 물어봐도 됩니다.
🔹 2단계: 매도인과 약정서 작성하기
일반적인 '매매계약서'가 아니라 '약정서'를 써요. "허가를 받으면 계약하겠습니다"는 의미의 문서예요.
💡 참고: '허가 전제 계약서'를 쓸 수도 있어요. 이 경우 계약 날짜는 허가일 이후로 해야 유효합니다.
🔹 3단계: 구청에 토지거래허가 신청하기
필요한 서류:
- 토지거래허가 신청서
- 토지이용계획서 (어떻게 쓸 건지)
- 자금조달계획서 (돈 어디서 마련하는지)
- 등기부등본
- 신분증 사본
- 기타 구청에서 요구하는 서류
약정서를 작성한 후 매수인과 매도인이 함께 관할 구청에 신청해요.
🔹 4단계: 허가 심사 기다리기 (약 15일)
구청에서는 다음 내용을 심사해요:
- 실거주 목적인가? (투기 목적 아닌지)
- 자금 출처가 명확한가?
- 다른 집은 없는가? (일반적으로 잔금일 당시 무주택자 원칙이나, 처분 조건부 예외 있음)
- 2년간 실제로 살 수 있는가?
심사 결과는 보통 15일 이내에 나와요.
🔹 5단계: 허가 후 4개월 내 잔금 & 전입
허가를 받으면:
- 4개월 이내에 잔금을 치러야 해요
- 잔금 당일 그 집으로 전입신고를 해야 해요
- 이후 최소 2년간 실제로 거주해야 해요
- 잔금일 당시 다른 집이 있으면 안 돼요 (무주택자만 가능, 단 처분 조건부 예외 있음)
- 전세 끼고 사는 '갭투자'는 불가능해요
- 2년 거주 의무를 어기면 처벌받을 수 있어요
- 허가 없이 계약하면 계약이 무효가 돼요
5. 토지거래허가제의 장점과 단점은?
모든 제도에는 양면이 있죠. 토지거래허가제도 마찬가지예요.
✅ 장점
1. 투기 수요 차단
진짜 살 사람만 집을 사게 되니, 투기 목적으로 사두는 걸 막을 수 있어요.
2. 단기적 가격 안정화 효과
단기적으로는 거래량이 줄어들면서 급격한 가격 상승을 막을 수 있어요.
3. 실수요자 보호
진짜 살 곳이 필요한 사람들에게 기회가 가는 구조가 돼요.
❌ 단점
1. 재산권 침해 논란
"내 집인데 왜 마음대로 못 팔아?"라는 불만이 생길 수 있어요.
2. 거래 절차가 복잡함
서류 준비하고, 허가 기다리고... 일반 거래보다 시간과 노력이 많이 들어요.
3. 거래량 급감
일부 언론 보도에 따르면, 과거 토지거래허가제를 시행했을 때
거래량이 크게 감소했다는 분석도 있어요.
4. 장기적 효과는 불확실
처음엔 효과가 있지만, 시간이 지나면서 효과가 줄어든다는 분석도 있어요.
실제로 2025년 2월에 해제했다가 한 달 만에 집값이 올라 다시 지정한 것도 이런 이유 때문이에요.
자주 묻는 질문 TOP 5
간단 답변: 계약 자체가 법적으로 무효가 됩니다.
자세히 설명:
토지거래허가구역에서 허가 없이 계약을 하면, 그 계약은 법적 효력이 없어요.
설령 돈을 주고받았어도 등기 이전이 불가능하고,
「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 2년 이하의 징역이나 벌금(개별공시지가의 30% 이하) 처벌 규정이 있습니다.
다만 구체적인 법적 책임은 개별 사안에 따라 다를 수 있으므로, 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.
간단 답변: 기존 집을 먼저 팔거나 처분 조건으로 허가받을 수 있어요.
자세히 설명:
원칙은 잔금일 당시 무주택자여야 해요.
하지만 기존 주택을 일정 기간 이내에 처분하겠다는 계획서를 제출하면 허가받을 수 있어요.
단, 이 경우에도 잔금일까지는 반드시 기존 집을 팔아야 하고,
새 집에서 2년간 실거주해야 한다는 조건은 똑같이 적용돼요. 구체적인 요건은 구청에 문의하시기 바랍니다.
간단 답변: 이행강제금이 부과되거나 허가가 취소될 수 있어요.
자세히 설명:
실거주 의무를 지키지 않으면 구청에서 3개월 이내의 이행기간을 주고,
그래도 안 지키면 취득가액의 최대 10% 범위 내에서 매년 이행강제금을 부과할 수 있어요.
예를 들어 10억 원짜리 집이라면 최대 1억 원씩 매년 낼 수 있다는 뜻이에요.
심한 경우 허가 자체가 취소되기도 해요. 구체적인 사항은 관할 구청에 문의하시기 바랍니다.
간단 답변: 대부분 해당 안 되지만, 지역마다 다를 수 있어요.
자세히 설명:
2025년 10·15 대책으로 지정된 서울 25개 구와 경기 12곳은
주로 주거용 부동산(아파트, 연립, 다세대)을 대상으로 해요.
오피스텔이나 상가는 대부분 제외되지만,
일부 특정 구역에서는 포함될 수 있으니
반드시 해당 구청에 문의해서 확인하세요.
간단 답변: 현재는 2026년 12월 31일까지 지정되어 있어요.
자세히 설명:
2025년 10월 15일 발표된 대책에 따르면,
서울 25개 구와 경기 12곳의 토지거래허가구역 지정 기간은
2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지예요.
하지만 부동산 시장 상황에 따라 연장되거나 일부 해제될 수도 있어요.
과거에도 해제했다가 재지정된 사례가 있으니, 최신 정보를 계속 확인하는 게 중요해요.
📌 3줄 요약
- 토지거래허가제는 투기를 막기 위해 특정 지역에서 집을 사고 팔 때 구청의 허가를 받도록 하는 제도예요.
- 2025년 10월 20일부터 서울 전역과 경기 12곳이 토지거래허가구역으로 지정되었고, 2026년 12월 31일까지 유지됩니다.
- 허가를 받으려면 실거주 목적이어야 하고, 잔금 당일 전입 후 2년간 실제로 살아야 해요.
처음엔 복잡하고 어렵게 느껴질 수 있지만, 하나씩 차근차근 확인하면 충분히 이해할 수 있어요. 부동산 거래를 계획하고 계신다면, 반드시 해당 지역이 토지거래허가구역인지 먼저 확인하시고, 필요하면 구청이나 전문가의 도움을 받으세요.
📢 법적 고지 및 면책사항
1. 정보의 정확성 및 최신성
본 글의 모든 정보는 작성 시점(2025년 11월 15일) 기준이며,
국토교통부 등 공식 출처를 참고하였으나 이후 정책 변경 가능성이 있습니다.
최신 정보는 반드시 공식 기관에서 확인하시기 바랍니다.
2. 법률 자문 대체 불가
본 내용은 일반적인 이해를 돕기 위한 설명이며,
구체적인 법률 자문이나 전문적 상담을 대체할 수 없습니다.
개인의 상황에 따라 적용이 달라질 수 있으므로,
법률 전문가나 부동산 전문가와 반드시 상담하시기 바랍니다.
3. 개별 사안 확인 필수
토지거래허가 요건, 심사 기준, 허가 여부 등은
개별 사안, 지역, 시기에 따라 다를 수 있습니다.
반드시 해당 지역 구청 토지관리과 등에 직접 문의하여 확인하시기 바랍니다.
4. 면책
본 정보의 활용으로 인해 발생하는 모든 의사결정 및 결과에 대한 책임은
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📚 참고 자료 및 출처
▣ 법령 및 공식 자료
- 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조, 제11조 (국가법령정보센터)
- 국토교통부 (2025.10.15). "주택시장 안정화 대책 (10·15 대책)" - 정책브리핑
- 국토교통부 (2025). "토지거래허가구역 업무처리 기준"
▣ 정부 및 공공기관
- 서울특별시 토지이용규제 정보서비스 (land.seoul.go.kr)
- 대한민국 정책브리핑 (korea.kr) - 10·15 부동산 대책 관련 보도자료
- 국가법령정보센터 (law.go.kr)
- 경기부동산포털 (gris.gg.go.kr)
▣ 언론 및 전문 매체
- 파이낸셜뉴스 (2025.10.20). "서울·경기 12곳 토지거래허가제 시행"
- 한국경제신문 (2025). "토지거래허가제 관련 보도"
- MBC 뉴스 (2025.03.24). "토지거래허가구역 확대 적용 보도"
- 뉴스1 (2025.10.15). "10·15 부동산대책 보도"
▣ 학술 및 전문 자료
- 국가기록원 (archives.go.kr) - "토지거래허가제 도입 (1978)" 기록물
- 헌법재판소 (1989). 토지거래허가제 합헌 결정 (89헌가13)
📌 참고: 모든 출처는 2025년 11월 15일 기준 확인된 정보이며, 최신 정보는 각 기관의 공식 웹사이트에서 직접 확인하시기 바랍니다.
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💡 최신 정보 확인: 토지거래허가구역은 수시로 변경될 수 있습니다. 서울시 토지이용규제 정보서비스(land.seoul.go.kr)나 해당 구청에서 최신 정보를 확인하세요.
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